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浅析承租房装潢纠纷的法律问题

作者:  来源:  时间:2011/10/15 11:06:25  浏览:3320次

浅析承租房装潢纠纷的法律问题

对承租房进行装潢引起的纠纷日益增多,由法法律规定缺位,对此判决不一,影响了执法尺度统一,本文努力从廓清此类纠纷的相关的基本概念入手,为审判实物提供明晰的司法思路。

  一、装潢符合添附的构成要件

  在现代物权法理论和实践中,一般将添附作为引起物权变动的一种法律事实,目的在于维护物之社会经济价值,实现社会整体财富的增长。然而添附并非一项现代法律制度,具有悠久的历史,在优士丁尼的法学阶梯中就有关于添附的完善的规定。[1]

  添附行为是一种什么性质的行为,对此,各有不同观点。首先需要明确添附的概念,通说认为添附是指不同所有人的财产、劳动产品合在一起形成一种不能分离的财产,如果要恢复原状则在事实上不可能或者虽然有可能但在经济上不合理。[2]狭义的添附包括混合、附合、加工三种形式,其中附合指不同财产所有人的财产有机结合在一起,非经拆毁不能分离,既有不动产与动产的附合,也有动产与动产的附合。按照添附的概念及其理论本意,动产与不动产间成立的附合应具备四方面特征:结合性,须为动产与不动产的结合;不可拆除性,在动产附合于不动产时,动产构成不动产的重要部分-分离将造成物的毁损或者改变物的性质,降低物的价值;长期存续性,物结合后不能分离的情况是永久的或者是长期的,而不是暂时的;[3]不同主体,动产和不动产的所有权分属不同的主体,不能为一人。

  在房屋租赁中,承租人对承租房屋进行装潢,目的在于经历一个较长的时期,使自己的生活质量有所提高或提高其他收益。而装潢是以板材、油漆、铁钉等物质材料固定于房屋的作业,装潢之后,在一般情况下,非经拆毁不能分离,有的是客观上不能分离,如油漆不能从墙壁上剥离,有的可以强行分离但必然造成财产价值的明显下降,如板材拆除于墙壁。并且在装潢之前,房屋的所有权属于房屋的产权人所有,获得暂时居住权的承租人对于原来的装潢材料享有产权,房屋所有人和承租人是不同的主体,因此,装潢构成添附中的附合,符合添附的要件。

  二、构成添附的装潢的物权效力

  笔者认为,解决了装潢行为在基本理论上的定性问题仅是解决装潢纠纷问题的一个重要组成部分,但不是全部。关键在于解决装潢的效力及缮后后果。为此,有必要先行讨在一般情况下添附的物权效力。

  传统民法理论通常认为添附产生物权的原始取得或所有权的扩张,并按照当事人双方原来财产的价值大小确定添附(附合)物所有权的归属。如果是动产附合于不动产,则由不动产人取得包括动产的所有权;如果是动产附合于另一动产,则由主物的所有人取得全部的财产所有权,如无主从之别,则由各动产所有人按其动产附合时的价值共有合成物。不同的理论将产生不同的后果,尤其直接关系到添附行为人的权益。对于添附行为导致物权变动的效果,主流观点是添附导致物权原始取得的产生,[4]这为我国大部分教科书所陈述和司法实践援以作为判词。另一种观点是不动产所有者所有权的扩张。[5]这两种说法都有其道理,两种理论不同之处主要在于何者是添附行为所产生物权的客体。如依原始取得说,则添附的动产是新生物权的客体,而如依据所有权扩张的理论,则合成物是不动产所有人的客体。但是,笔者认为这不是其本质意义,其实质在于通过解决添附物的归属问题,来解决如何实现公平原则、填平规则等民法基本规则问题,以及动产所有人的求偿权问题。但是,涉及到法理探讨日益精微细致的发展趋势,添附到底是所有权的扩张还是物权的原始取得仍具有讨论的需要。

  罗马法中,添附并不被看作是所有权的取得方法,而认为是主物所有权的扩大和增加,[6]《法国民法典》继承了这一思想,第546条规定,所有权扩张至该物因天然或人工而产生或附加之物,有观点将所有人享有的此种权利称之为添附权。[7]德国民法典把动产添附于土地并成为土地的必要组成部分的,土地的所有权扩及该项动产,把添附的其他类型作为所有权取得的一种方式。[8]可见,对此问题其同样采此说。

  在我国,对于问题也争论不止,有专家对动产因附合而成为不动产所有人所有权的扩张予以了解释性的阐述,[9]认为其原因在于,不动产添附的原因是动产成为不动产的成分,而非成为合成物的成分;如果认为不动产所有权因添附与添附之动产所有权同归消灭,与情理不合;如果认为因添附使不动产所有权归于消灭,将对用益物权人极为不利。因此,动产附合成为他人不动产的重要成分,且不能分离或分离不符合经济原则的,不动产所有权扩及该动产。笔者对此解释也有三点不解之处:其一,不动产添附是动产附于不动产之上成为新的整体的一部分,这不是合成物难道是混合物不成?其二,不动产所有权与动产所有权之消灭同时不合情理 ,怎么不合情理之法,不得而知。其三,对用益物权人极为不利之说难以深究。任何权利的消涨让度,总会有相应的补济措施予以救助。原始取得,就字面而言,即最初取得,指所有权的第一次发生。原始取得的隐含的前提是,在发生原始取得之前无所有权存在,或虽有所有权,但法律不予考虑,只考虑特定的法律事实,只要特定的法律事实发生即发生所有权。动产因添附而失所有权,源于法律的规定,作为对于对承租房屋进行装潢的情况来说,适用原始取得说能够较好地解决所有权扩张说不能解决的问题,故笔者也持因动产与不动产附合可导致原始取得的观点。

  不论是原始取得还是所有权扩张,其结果对于动产所有人来说都是一致的,即失去对动产的所有权。一方取得所有权,另一方丧失了对原物的所有权,这是一物一权原则所决定的。一物一权主义原则,是自罗马法以来的物权法所承认的物权法的基本原则,我国也不例外。在物权法上之所以要肯定这一原则,是由于物权乃权利人对于物的直接的支配权,必须确定物权客体的完整和独立,可以使物权的支配范围明确,物权关系清晰。由此,物的一部分或物的成分一般不能作为物权的客体,如只能就整个房屋或房屋的各个可独立使用的房间设定物权,而房屋的组成部分如墙壁不能独立成为物权的客体。

  总之,之所以把添附作为取得所有权的一种根据,其原因在于添附发生后,要回复各物之原状存在事实上不可能或经济上不可能,有必要使添附物归一方所有或各方共有,以解决争端;而并非财产一经附合于他物,产权即发生变化。因此,论述添附作为不动产人原始取得的一种方式在承租房纠纷中的认定只是必要要件,而非充分要件,也就是说添附行为可以作为原始取得所有权的情况之一,但是,不是所有的添附行为都能导致原始取得的产生,只有符合条件的添附才能够使不动产所有人取得对添附的动产的所有权。也就是说,在房屋承租人对承租房屋进行装潢后,在一定条件下具有产生如下物权效果的可能性:房屋产权人取得装潢物的甩有权;动产所有权因附合而消灭。

  三、装潢人求偿权的理论基础(添附人的债权效果)

  在装潢物产权转移后,产生了承租人因失去动产物权而致损失补偿问题。在各种学说当中,对动产所有人的损失补偿的理论依据的研究,似乎没有到位。所说甚多,笔者认为对于动产所有人的损失如何对待,是一个多层次的问题,不能平面地观察。

  1、对产生求偿权几种理论的评析。

  通说从获益者所获益为不当得利说,[10]这种观点认为,一方取得动产所有权,是从一物一权主义出发,是不得已的权宜之计,并非以转移财产为目的,因此受害一方享有不当利请求权。笔者认为此说不当,难以自圆其说。不当得利指无法律上或合同上的根据,使他人财产受到损失而自己获得利益事实。其构成要件为:一方获得利益;他方受到损害;获得利益、受到损害有直接因果关系;获得利益没有法律上根据;不当得利一经成立,当事人之间便发生债权债务关系,受损害一方享有请求返还其利益的权利,受益人负有返还其所受利益的义务。因添附所导致动产所有人物权的丧失和不动产所有人物权的取得,这种效果是法律的规定,在我国和他国都有此规定,是有法律依据的得利,而不是不当得利。

  有的主张运用无因管理说,构成要件须为他人管理事务(非公益事务);须有为他人谋利益的意思; 须无法律上的根据。而在房屋租赁中,承租人对承租房屋进行装修的目的是非常明显的,即是为了自己的利益,因此,无因管理说在理论上不通。

  笔者认为应依公平原则来弥补动产所有人即装修人的损失。每一规则的适用和实现,都有其理论基础和法则,填平规则的适用,也是如此,其适用的理论依据在于公法和私法的不同。恢复所受损失、回复到原来状态,这是基本含义。动产所有者失去了动产的所有权,有所损失,没有得到弥补,民法的基本规则填平规则必须在民法实践中得到实现。对于承租人来说,其所受损失系法律逻辑所致,源于国家公权旨在保护社会整体财富增长而进行的宏观调控,承租人的损失也同样应得到补偿。虽然房屋所有人适用添附原理取得了装潢物的产权,但其必竟是受益人,应对受害者的损失予以补偿。

  2、立法对添附债权效果的价值取向。

  在我国立法中,关于此类问题的处理有以下几方面内容:[11]承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设备,不得擅自拆改、扩建或增添;确需变动的,必须征得出租人的同意,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物;将承租的房屋擅自拆改或改变用途的,出租人可以中止合同,收回房屋,因此造成损失的,由承租人赔偿,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此,对于承租人来说,如果在出租人未表示同意的情况下,擅自装修的承租房屋,是对他人财产权利的侵犯,至于事后,房屋产权人不追究其责任,这也是产权人行使权利的一种表现形式,而不能以此断定承租人行为的合法性。在此种情况下,有人仍主张,如果装潢不可拆除,则应由房屋所有权人给予承租人一定的经济补偿,由此,承租人得有求偿权。这种观点没有充分认识到承租人私自添附行为,侵权在先,如果再予以补偿,则会对这种行为的放纵,使得物权的绝对性的基础得以动摇。另外,承租人的装潢是一种有目的的行为,或是为了提高居住质量,或是为了生意兴隆,即自己是受益人,故应对自己的行为承担一定的风险和投入,没有要求别人为己利益作出付出的理由。再者,承租人的装潢不一定符合房屋所有人的需要,如果硬性要求产权人人接受,则产权人很有可能还要为改变装潢而作出另外的投入。在此情况下,产权人给予装潢人补偿显然违背了民法公平合理的基本原则。

  3、求偿权产生的条件。

  在探讨这个问题之前,还要考虑以下几点因素:一是物权的性质。物权是权利人直接支配其标的物的权利,是一种具有排他性的对世权,具有保护的绝对性。基于物权的这种特性,物权具有优先效力和物上请求权。物权人可以依自己的意思对物进行使用、收益或处分,物权人之外的任何人都负有不得侵害物权人对其标的物支配状态的义务。在任何人侵害物权时,物权人都可以对之主张返还原物、排除妨害等请求权,以恢复物权人对其标的物的支配状态。可见,物上请求权是直接基于物权的绝对性而产生的法律效力。物权的物上请求权,是在物权的实现上遇有某种妨害或可能会发生某种妨害时,物权人有权对于造成妨害其权利事由发生的人请求排除此等妨害。在房屋租赁中,对于出租房屋也同样存在物权的优先效力和物上请求权,未经出租人同意对房屋的改变行为都是法律禁止的。二是所有权消灭的原因。大致有以下几种情况: 转让、抛弃、国家机关依法采取强制措施、主体消灭。承租人对装潢物的所有权因添附而失去,在其无违背法律禁止性规定的情况下,其所受到的损失,应予以恢复。但是其所有权是如何失去的,在传统的所有权失去的框架内似乎不好归类。笔者认为这是一种强制失去,源于法律的规定。既然不好归类,就没有必要硬性粘合于某一种理论,要求什么名分。三是承租人的主观意图。就添附说,亦应考虑添附的原因。承租人的主观善恶,决定其引起的一系列法律后果。有观点认为当事人的恶意对附合的成立不发生影响。[12]此观点也得到了很多专家的肯定。笔者对此不能苟同,承租人的主观善恶既指承租人对承租房屋进行装修行为是否得到了许可,又指其装修房屋的主观愿望。不动产所有者依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利(民法通则第七十一条),动产所有人对其一切的改变行为都应有据。所说的有据,其一,要经协商确定行为的后果。其二,如果事前没有协商而事后达成协议,亦是当事人处理物的有效途径。其三,如果事前事后都无协议一致的意见,那么则是侵权行为。因此,在承租人未得到许可却对承租房屋进行装修时,其为恶意,应为侵权。

  综上所讨论的内容,承租人取得求偿权的必须具备以下两方面要件:承租人在客观上受到了实际物质损失。求偿具有契约或法律上的正当性。契约上的正当性是指按照协议对物的归属和条件达成了一致意见,在此基础上,一方殆于义务而致承租人受损。所谓法律上的正当性,指承租人采取措施,要求补偿损失是法律所允可或支持的。

  四、具体时间的界定问题

  对于这几种情况,即原始取得、侵权行为等,是在什么时候成立,是一个关键的问题,关系到装修物的具体数额的认定问题和诉讼时效等一系列问题。对此,有不同的主张,有的认为应是在在添附之时,财产一经附合于他物,产权即发生变化:如果是动产附合于不动产,则由不动产人取得包括动产在内的财产的所有权;有的主张在转交房屋之时。笔者认为法律设立添附条款的意图在于防止一物为二人所持,以提高物的使用效益,而非不考虑对价地将被添附物简单划归取得添附物人。因此,所有权的转移时点问题,是一个价值判断问题,而非法律上的必然逻辑。对此,应区分不同情况而定,对于经产权人同意的装修行为,房屋在添附人占有期间应由其对装潢享有动产所有权。因为装潢是其出资添附的,同时也由其控制和受益,这符合权利义务对等原则。如果说装潢一旦添附,装潢的权利即为房屋的所有权所吸收,同时房屋的所有人即产生对添附人的装潢投入补偿债务,则既增大了添附人的风险又加重了所有人的负担,很可能出现房屋出租后未收租金却先支付装潢补偿款的不正常现象。因此,在这种情况下,装潢物所有权转移的时间应界定在归还承租房时为宜。因为在此之前,双方在此问题的争议尚处于不明确状态,如果双方能自行达成一致意见,则不必强行适用添附理论来解决争议。对于未经允可而私自装修的行为,应从行为时起就成立侵权。其诉讼时效自此时起成立。

  相关的还有一个问题:默示是否在此问题中存在,在司法实践中,有的当事人主张房屋产权人知道或应知道其装修承租房,以此作为对抗其侵权行为的理由,或以此作为装潢归产权人所有,其享有受补偿权利的理由。笔者认为默示是民事诉讼中严格限制的一种表意方式,如果适用过滥将造成随意侵犯他人权利的不良影响。对此,最高法院司法解释明确规定只有在法律有规定或当事人有约定的情况下才可适用默示制度。[13]因此,只要未经产权人同意的装修行为皆为侵权行为。

  在此,解决《人民法院报》116日报道的并展开讨论的一例关于装修承租房屋纠纷案件的解决思路就很清晰了,[14]被告未经原告同意装修承租房,是为侵权行为,应恢复原状。在归还之前破坏之,应对损坏的房屋而不是对装修物承担赔偿损失责任。

  五、解决装潢纠纷的基本思路

  对此类纠纷来说,首先应明确装潢是一种添附行为,但不必然产生物权变动的效果,应分类考虑。

  1、在双方达成协议,或者不动产所有人允可的情况下方可成就添附。在此情况下,被告人的求偿权应运而生。

  (1)房屋所有人与承租人就装潢相关事项达成了一致意见,则是房屋所有人行使其物的权利的表现,同样道理,也是承租人行使对其动产权利的表现。

  (2)房屋所有人同意了承租人的装潢意见,但对于有关事项没有达成合议,此时应适用添附理论来解决装潢的法律后果。

  (3)违约情况下,对这类纠纷的处理,则根据当事人的违约责任,由违约方对装修损失全部承担或部分承担,双方都违约的,根据责任大小适当分担。同时需要强调的是,还有一个强迫得利的问题,[15]装修行为是为生活或经营需要而对承租房屋实施的行为,在承租人收回房屋后,很可能所增添的客观价值违背受益人主观意愿,从而无法实现装修的价值。在此情况下,由取得添附的不动产所有人按照原动产价值返还给另一方,而不考虑其他因素,亦不适当地会加重不动产所有人的负担,同样不公平。如承租人在极短租期内,对承租房进行了大量营业性的装修,如按此说,房屋产权人不但没有收到愿意得到的收益,反而要付出旨在为承租利益的装修费用。因此,在这种情况下,对于强迫得利应在确定数额上有所斟酌。

  2、在不动产人不同意的情况下,装潢是一种侵权行为,应适用侵权法理论进行解决。对物权的保护形式有多种,包括返还原物、排除妨害、恢复原状等。如果动产所有人拆除装潢构成对房屋毁损或不便利使用,则动产所有人应对不动产所有人负赔偿责任,但仅是赔偿不动产所有人房屋毁损的损失,对于拆除装潢部分的损失不动产所有人无权要求赔偿。

 

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